长实集团（01113.HK）频繁打折卖楼的成绩单终于出炉合规的炒股投资工具。

8月15日，长实发布的2024年中期业绩显示，上半年度已确认的物业销售收入46.35亿港元，上年同期则为82.46亿港元，大幅下降约48%。这其中包括了上半年打折销售的香港洪水桥#LYOS项目、屯门飞扬项目、广东东莞海逸豪庭项目带来的收益。

对物业销售收入的下滑，长实集团主席兼董事总经理李泽钜并无太多不满。在中期业绩会上，他表示，由于过去一段时间集团较少投得地皮，对上半年物业销售下跌不会感到意外。他认为，在多变的环球营商环境和地缘政治状况以及高利息环境的挑战下，这是一份很不错的业绩。

此前引发了广泛关注的香港黄竹坑Blue Coast项目则预计在2025年完工确认收入。该项目推出均价约2.19万港元/平方呎，与周边的二手房价相比相当于打了7折，较成本约2.8万港元/平方呎，也折让了22%。

“捞底价”的销售策略让Blue Coast项目成为今年香港新盘“人气王”。长实方面披露，该项目自4月推出以来，已签订物业销售合约108亿港元。

打折卖楼的策略让长实得以快速出货。当被问及是否会采用类似的定价策略去销售旗下其他项目时，李泽钜回应，公司一向采取较贴市的策略推售新项目，销售团队会制定出配合市场和买家的方案。

事实上，因2月底的“撤辣”，近来香港楼市的交投量有所改善，4 月份买卖数目达上半年最高水平。但近来，政策效力消退出现了回落，5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半，新盘价格也屡创多年新低。

对于后续香港市场走势，李泽钜也表示，“我并没有水晶球去预测整体市场。香港在过去数十年经历了多个经济周期，而每次赚钱最多的人都是在大多数人看淡的时候入市。”

他表示，“我的经验告诉我当香港市况转变时，一切的变化都会发生得很迅速，而过往很多人都反应不及。我不敢赌香港市场太差，过去的历史都让我们知道，赌香港长期差的都是错的。”

面对持续走低的物业成交价格，长实仍对未来的拿地抱有信心。李泽钜表示，未来仍有兴趣继续投地，但利润与市场状况是挂钩的，“当市况相对疲弱时，利润或许少一点；但当市况开始恢复时，利润增长速度可能会比大家的反应更快”。

10月份全国工程机械综合开工率52.08%，总工作时长连续5个月（6-10月）持续增长，累计增长幅度为20.19%，仅10月份环比增长就达到11.79%。

对于香港市场，李泽钜也坦言，“当然有兴趣在香港参与新项目投标”，不过重点是看边际利润及所需投入的成本。

由于低至5.5%的负债率，长实集团未对新投资的资金额度设上限。

“除了低负债率， 我们更持有结构流动性高的国际资产。”李泽钜称，长实有耐心，从来不会抱有“志在必得”的心态。重点还是看项目的利润回报和所需投入的成本。“当香港或内地有庞大的投资机会时，因为我们有国际资产，我们可以有能力随时动用大量资金回来进行投资。”

国际资产不仅让长实有底气随时变现进行投资，还在市场下行期形成了抵御周期的力量。李泽钜表示，过去数年投资英国社会支援房屋增强了整体投资物业组合收入的韧性，并帮助抵御香港租赁市场持续放缓的状况。

近来，多家港资开发商的财报均显示，因供应过剩、需求不足等原因，香港写字楼市场颇不景气，租金收入有所降低。其中，恒隆地产位于香港岛办公楼组合收入大幅下跌约14%；九龙仓置业旗下海港城和时代广场的写字楼部分，收入分别下跌2%、8%。

长实的写字楼租金收入也在上半年下降了约7%，但租金收入整体实现约31.18亿港元，同比增长约8.9%。这主要得益于海外收益的增加。长实在2023年7月收购了英国的Civitas，后者在英国持有的社会基础设施物业，可提供租务收益。

值得一提的是，由于资产价格下跌，许多持有投资性物业的港资开发商，近来频繁受到投资物业重估的拖累。长实也未能独善其身。

据长实披露，截至6月末，公司股东应占溢利为86.3亿港元，每股溢利2.44港元，较去年同期减少15.3%。若撇出投资物业重估带来的影响，则实现溢利67.26亿港元，每股溢利1.91港元，较去年同期减少9.5%。

李泽钜并不担心投资物业组合在物业重估时带来的压力。“上半年度， 集团于物业重估之溢利约为港币 18.8 亿元。这是由于和黄物流中心录得重估溢利，足够抵销内地部分物业所录得的重估亏损。”

郑娜

特区政府会就低空基础建设展开技术研究及规划，包括起降场、通信网络、航路网络、低空监察和管理系统等。

期待加强全面对接，拓展合作领域，把经贸、科创、人才等重点领域合作做深做实，在优势互补中实现合作共赢。

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